È da molto tempo che non scrivo nulla, quindi oggi parlerò dei TBS (e in realtà delle SIM) e un po’ degli appalti pubblici con un esempio specifico. Lungo, ma spero ne valga la pena 😊
In breve, le TBS (Società di Costruzione Sociale) sono società solitamente appartenenti al comune in cui hanno sede per costruire appartamenti per persone moderatamente abbienti. Per poter vivere in essi è necessario soddisfare i requisiti adeguati in termini di reddito (attualmente il massimo è di circa 9.000 PLN per una famiglia composta da una sola persona, 13.000 PLN per una famiglia di due persone) e pagare una quota di partecipazione di circa 30% del valore di sostituzione dell’appartamento. Per l’esempio in questione, per un appartamento con una superficie di mq ca. 50 m2 sarà di circa PLN 90.000. zloty. L’affitto di un appartamento di questo tipo non può essere superiore a quello previsto dalla legge e di solito è leggermente superiore a 20 PLN / m2 (nel nostro caso è 25,16 PLN, quindi per 50 m2 sarà 1.258 PLN / mese). È importante sottolineare che la quota di partecipazione viene rimborsata al termine del contratto di locazione. In alcuni casi è possibile acquistare un appartamento del genere, ma di solito è molto difficile e solo per i TBS più vecchi.
E un tale TBS viene creato a Rybnik. Dal punto di vista dell’architettura si tratta di un ottimo investimento, e ci sono già molte voci che gli sviluppatori dovrebbero imparare da questo investimento. Sui portali di settore l’edificio viene spesso paragonato agli investimenti più prestigiosi, e senza dubbio un edificio del genere potrebbe facilmente competere con i migliori edifici residenziali di Amsterdam o Copenaghen. Applausi allo studio SLASK per l’ottimo progetto e a GW per la buona realizzazione.
Il problema – secondo me – è il prezzo. A questo punto l’edificio è costato 49 milioni di PLN, che si traducono in quasi 12.000 PLN per metratura. per m2 di superficie utile dell’appartamento (PUM). E se ho capito bene, questo è solo il prezzo per l’implementazione (costruzione) dell’impianto, esclusi i costi del terreno, progettazione, marketing, ecc. (anche se forse mi sbaglio, non ho letto attentamente il bando di gara, ma il terreno fu quasi certamente donato dal Comune). Per fare un confronto, nell’investimento dello sviluppatore situato nelle vicinanze, il prezzo di vendita è di 8,6 mila PLN. per m2 di superficie. Ciò significa che il prezzo di acquisto dell’appartamento (compreso il prezzo del terreno, della costruzione, del margine del costruttore, ecc.) è inferiore di circa il 30% rispetto al prezzo di costruzione di TBS. Certo, è difficile confrontare entrambi gli investimenti, qui abbiamo a che fare con uno standard premium, e lì si tratta di un tipico condominio di uno sviluppatore, ma la differenza è sconcertante.
Nel complesso valuto positivamente l’investimento: il ruolo del comune non è quello di generare profitti. Quando si tratta di modellare l’ordine spaziale e l’architettura, è un ottimo edificio. Inoltre, TBS non è destinato alla vendita e gli affitti non vengono ridotti indipendentemente dal fatto che qualcuno viva lì per 10 o 50 anni, quindi si può sostenere che l’investimento ha senso (anche se un tale ROI sarebbe sgradevole per lo sviluppatore).
Tuttavia, gli investimenti presentano un grosso problema: l’attuazione degli investimenti, non solo quelli edili, basati sulla legge sugli appalti pubblici è inefficiente. Di solito, quando lavoriamo con gli sviluppatori, il lato degli investitori impiega persone responsabili dell’ottimizzazione dei costi. Queste persone analizzano il progetto e cercano le maggiori minacce al budget e cercano opportunità per ridurre i costi o aumentare i profitti. Queste persone sono alla ricerca di soluzioni sostitutive più economiche, di spazio aggiuntivo nell’appartamento, ecc.
Teoricamente, nei progetti pubblici, questo ruolo è svolto dal sostituto investitore, ma anche lui viene selezionato tramite gara d’appalto e purtroppo, secondo la mia esperienza, queste persone sono molto incompetenti e fanno il minimo assoluto richiesto dall’investitore (non lo so). sapere se era così).
Vedo una soluzione a questo problema che ho riscontrato mentre lavoravo in Occidente. In un investimento, realizzato nell’ambito di un partenariato pubblico-privato, il promotore era responsabile dell’intero processo di costruzione (ovvero organizzazione del progetto, autorizzazioni, selezione degli appaltatori e realizzazione dell’impianto). Il ruolo della città era esclusivamente quello di trasferire terreni. In cambio, una volta completato l’investimento, la città ha ricevuto alcuni locali (l’organizzazione è stata abbastanza intelligente, perché hanno ricevuto locali su piani diversi in diverse parti dell’edificio, quindi il promotore non ha potuto spendere parte dell’investimento). Non so se un modello del genere funzionerebbe per noi, ma penso che sia qualcosa che valga la pena considerare. Vedo vantaggi anche dal punto di vista sociale: un edificio del genere è più egualitario, perché le persone con un reddito medio vivono proprio accanto agli alloggi sociali.
di ilovepierogi