Per abbassare i prezzi delle case, i sindaci devono affrontare il conservatorismo dei proprietari terrieri

[removed]

Tant mieux , y en a marre de payer des loyers qui frôlent le SMIC

L’article en entier:

Dans les débats des élections municipales, on a beaucoup parlé de sécurité, de propreté ou de circulation, mais la vraie question, celle qui détermine le destin des villes, celle qui est à la fois la plus intime et la plus structurelle, c’est le logement. Il est le fil rouge de toutes les autres politiques publiques : économie (car la construction et la rénovation représentent environ 7 % de l’emploi salarié en France), pouvoir d’achat (car le logement constitue le premier poste de dépense des Français), réussite scolaire (car on n’apprend pas dans l’exiguïté ou l’instabilité), santé et accès aux soins (car le mal-logement est l’un des premiers facteurs de pathologies chroniques et l’éloignement des soignants fragilise les territoires), travail et emploi (car aucun renouveau économique ne tient sans la possibilité pour les salariés de vivre à proximité de leur entreprise) et lutte contre le réchauffement climatique et la précarité énergétique (car isoler nos bâtiments ou en construire des meilleurs, c’est à la fois protéger la planète et sauver le portefeuille des plus fragiles).

Le logement est la clé de cohésion sociale. Or le marché de l’immobilier est devenu une machine à fabriquer des inégalités. D’un côté, nous avons les perdants de ce système : les jeunes qui ne peuvent plus s’émanciper ; les travailleurs qui renoncent à des opportunités d’emploi ou doivent s’éloigner des centres urbains ; les locataires du parc privé se heurtant à une pénurie d’offre de logements et sont soumis à des loyers trop élevés ; les ménages prétendant au parc social, découragés par des listes d’attente qui s’allongent à l’infini. Parmi les perdants, il faut aussi mentionner ces territoires peu attractifs qui voient leurs recettes fiscales fondre au rythme de la détérioration de leur bâti, créant des spirales de déclin dont il est presque impossible de sortir.

Les gagnants, ce sont les propriétaires installés, souvent issus des générations plus âgées ou des niveaux de revenu les plus élevés, et qui voient leur patrimoine s’apprécier sans effort par la simple magie de la rareté (et des fluctuations du marché du crédit). Ce sont les collectivités les plus attractives qui bénéficient, elles, d’une véritable prime à l’exclusion. La hausse des prix entraîne des droits de mutation massifs (les mal nommés « frais de notaire »), qui permettent d’investir encore davantage dans leur propre attractivité. Ce cercle vertueux pour les uns est un mur infranchissable pour les autres. Cette concentration de la richesse immobilière crée un fossé politique et social que nous ne pouvons plus ignorer.

Le logement devrait être la mère des batailles politique. Pourquoi, alors, ce sentiment d’impuissance généralisé ? Manque de moyens ou manque de volonté ? La réalité est que les élus locaux disposent d’une boîte à outils de plus en plus fournie, mais s’en saisir demande d’affronter le conservatisme d’un électorat déjà (bien) logé.

L’arbitre suprême

L’encadrement des loyers, la régulation stricte des meublés de tourisme qui dépeuplent les centres-villes, la taxation des logements vacants ou la gestion des résidences secondaires ne sont pas des mesures punitives, mais des leviers de survie urbaine. Des innovations majeures comme les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire permettent de décorréler le prix du bâti de celui du terrain, offrant enfin aux classes moyennes la possibilité de devenir propriétaires de leur appartement ou maison dans des zones aux prix tendus (le terrain reste en effet détenu par l’organisme). Ces outils ne sont pas des gadgets : ce sont les fondations d’une ville qui accepte enfin de loger ceux qui la font vivre au quotidien. Mais leur déploiement reste trop souvent timide face à l’ampleur de la crise.

D’autres outils doivent être développés. Le débat sur l’encadrement des prix du foncier, largement porté lors du Conseil national de la refondation sur le logement en 2022 et 2023, constitue la dernière frontière. Car le prix du sol est le passager clandestin de l’inflation immobilière. Tant que la rente foncière restera intouchable, les aides publiques [plus de 40 milliards d’euros par an] continueront d’être absorbées par la hausse mécanique des prix des terrains. Il faut casser cette spéculation à la racine pour redonner de l’air à la construction et à la rénovation.

Cependant, avant de réclamer de nouvelles lois, la question est de savoir comment nous utilisons celles qui existent. Le maire est l’arbitre suprême de cette tension territoriale. C’est lui qui délivre le permis de construire, lui qui choisit entre le confort visuel de ses administrés actuels et l’avenir des habitants de demain. Trop souvent, la pression des propriétaires, qui craignent pour la valeur de leur bien ou la tranquillité de leur quartier, paralyse l’ambition municipale. C’est ici que le pouvoir politique doit s’affirmer face à l’intérêt patrimonial privé.

L’heure n’est plus aux lamentations sur le désengagement de l’Etat. Celui-ci est certes bien réel et regrettable, mais il ne saurait expliquer par exemple pourquoi près de la moitié des 2 100 communes soumises à la loi SRU [solidarité et renouvellement urbain, adoptée en 2000, qui impose un pourcentage de logements sociaux] ne respectent toujours pas leurs obligations.

Pour les élus aux municipales de mars, le logement doit être le premier chapitre de leur action, et non rester une note de bas de page de leur programme. Plutôt que de s’opposer aux règles et règlements qui « empêcheraient de faire », essayons enfin de faire avec tout ce que nous avons déjà à disposition.

Utilisons les leviers de régulation, assumons la densité quand elle est synonyme de services de proximité, et cessons de voir le logement comme une nuisance sonore ou visuelle. La ville de demain se construit sur le courage politique d’aujourd’hui.

Pierre Madec est économiste, spécialiste du logement à l’Observatoire français des conjonctures économiques et à Sciences Po Paris.

Actuellement, les mairies ne peuvent pas être propriétaire et louer au prix quelles veulent. Elles peuvent juste être propriétaire de logement sociaux, à perte donc.

Pour moi, il faudrait changer cette loi, permettre au municipalité d’acheter des logements, les mettre en location, les entretenir et mettre un loyer à prix coutant voire rentable (pour continuer d’acheter)

Sur du très long terme, ça permettrait d’avoir un vrai impact/contrôle sur les prix du marché, de faire vraiment baisser les prix, de faire un apport de thune, de mutualiser les risques des “mauvais payeur”, de privilégier certains profils (travailleur/étudiant plutôt que touriste)
Etc