Il centro storico di Tallinn nella morsa degli appartamenti turistici: gli affitti brevi divorano gli alloggi, lo Stato tace ancora

Il vicino del secondo piano della vecchia casa cambia ogni pochi giorni. Le valigie sul marciapiede, la chiave nella cassetta dentro la bicicletta parcheggiata accanto alla casa, nella tromba delle scale si sente parlare tutte le lingue tranne l’estone – e la famiglia che vive lì da decenni al piano terra del condominio, non sa più chi siano veramente i suoi vicini. Questa immagine è familiare in quasi tutte le principali città europee. Questi appartamenti affittati per pochi giorni influiscono anche sui prezzi degli spazi abitativi adiacenti?

Contesto della crisi: l’Europa guarda sempre più criticamente agli affitti a breve termine

Secondo Ramon Rask, partner di diritto immobiliare dello studio legale RASK, la radice della crisi immobiliare europea non è nella domanda, ma nella mancanza di offerta: sul mercato non sono stati aggiunti abbastanza immobili in affitto a prezzi accessibili. Negli ultimi dieci anni i prezzi delle case in Europa sono aumentati quasi della metà, mentre in Estonia sono più che raddoppiati: secondo le statistiche, circa il 109%. Nello stesso periodo, i prezzi degli affitti sono aumentati in media di un quinto in Europa, mentre in Estonia del 58%.

In questo contesto, la Commissione europea è giunta a una conclusione chiara: gli alloggi in affitto a breve termine – Airbnb, Booking e altre piattaforme – sono uno degli importanti amplificatori della crisi immobiliare. Nelle principali città europee, in media, il 15-20% degli alloggi viene affittato per affitti a breve termine, una percentuale ancora maggiore nelle grandi città come Parigi e Roma. I numeri crescono rapidamente: se nel 2019 sono stati registrati nell’Ue attraverso le quattro principali piattaforme 512 milioni di pernottamenti, nel 2024 questo numero era già di 854 milioni, ovvero quasi un terzo di tutti i pernottamenti turistici nell’Unione europea.

La tendenza è la stessa in Estonia: secondo l’ufficio statistico, nel 2025 sono stati prenotati complessivamente 1,91 milioni di pernottamenti di breve durata tramite Airbnb, Booking e Expedia, l’8% in più rispetto allo scorso anno. Dopo l’improvviso calo del 47% dovuto alla crisi del coronavirus, il mercato è cresciuto ogni anno e ha superato da tempo il livello pre-pandemia.

A soffrire di più è il centro storico di Tallinn

Secondo Killu Maidla, amministratore delegato dell’Associazione estone degli hotel e dei ristoranti, attualmente a Tallinn ci sono circa 2.700-3.000 spazi in affitto a breve termine. Dice che la maggior parte di loro non opera più nella cosiddetta sharing economy, dove le case vengono affittate solo per le vacanze – secondo le statistiche, ben il 79% delle persone in Estonia che offrono alloggio attraverso la piattaforma gestiscono due o più appartamenti contemporaneamente. In sostanza si tratta di un business che compete direttamente con gli alberghi, ma senza una regolamentazione equivalente.

Secondo Rask, il problema più doloroso in Estonia riguarda il centro storico di Tallinn, dove gran parte degli ex spazi residenziali sono stati trasformati in affitto a breve termine. Ciò coincide sostanzialmente con quanto osservato in altre capitali europee: a Riga, ad esempio, il numero di camere in affitto a breve termine supera già del 20% quello delle camere d’albergo.

Perché gli affitti non sono (ancora) esplosi

È interessante notare che i prezzi degli affitti a lungo termine a Tallinn non sono aumentati rapidamente negli ultimi anni, anzi il contrario. Portale immobiliare kv.ee secondo i dati, i prezzi di offerta degli appartamenti in affitto a Tallinn sono rimasti stabili per anni a 14-14,6 euro al metro quadrato, salendo a 14,8 euro al metro quadrato solo nell’estate del 2026, ovvero al 3,5% annuo. Il gestore del portale, Tarvo Teslon, spiega che c’è stata semplicemente troppa offerta sul mercato degli affitti, che ha mantenuto bassa la produttività dei proprietari e depresso i prezzi.

Questo paradosso emerge quando diamo uno sguardo più attento alla stagionalità. Kv.ee i dati mostrano uno schema ricorrente: ogni primavera, un certo numero di appartamenti passano dall’affitto a lungo termine all’attività ricettiva: i proprietari preferiscono guadagnare di più con Airbnb durante la stagione primavera-estate che con un inquilino a lungo termine. Ciò riduce temporaneamente l’offerta di affitti a lungo termine e, in teoria, dovrebbe far salire i prezzi. Tuttavia, si è verificato anche il movimento opposto: nel 2021, quando le restrizioni legate al coronavirus hanno fermato il turismo, molti appartamenti Airbnb sono tornati in massa nel mercato degli affitti a lungo termine. Helen Šank, consulente di 1Partner Kinnisvara, ha dichiarato allora che l’offerta di appartamenti in affitto è improvvisamente aumentata e che i prezzi sono diventati più favorevoli per gli inquilini, ma allo stesso tempo ha previsto che a lungo termine i prezzi degli affitti aumenteranno inevitabilmente, poiché l’aumento dei prezzi di acquisto spingerà sempre più persone verso il mercato degli affitti.

In altre parole: gli affitti a breve termine non influenzano il mercato degli affitti a lungo termine in modo uniforme, ma secondo cicli stagionali che modificano il movimento degli appartamenti tra i due mercati, e questo movimento stesso è la prova di quanto i due mercati siano realmente strettamente correlati.

Mercato d’acquisto: investimento immobiliare, non casa

Mentre l’impatto sull’affitto è ciclico, l’impatto di Airbnb sul mercato degli acquisti sembra essere diverso: determina innanzitutto quali appartamenti vengono costruiti e acquistati. Le analisi delle agenzie immobiliari mostrano che quasi l’80% degli appartamenti offerti sul mercato Airbnb di Tallinn sono monolocali o appartamenti con una camera da letto, lo stesso tipo di proprietà che viene acquistato anche da piccoli investitori che mirano a redditi da locazione a breve termine. Ciò significa che, oltre alla normale domanda, sul prezzo dei piccoli appartamenti nel centro città e nella città vecchia influisce anche la concorrenza degli investitori, che nel prezzo di acquisto considerano il reddito atteso da Airbnb e non il rendimento ottenuto con un inquilino a lungo termine.

Allo stesso tempo, i regimi IVA hanno trasformato l’acquisto di un appartamento commerciale Airbnb in una forma di investimento a sé stante: se l’appartamento viene acquistato tramite un’impresa e utilizzato come servizio di alloggio, il proprietario riceve un rimborso IVA sull’acquisto dell’appartamento. Ciò, a sua volta, influisce su quanto un investitore è disposto a pagare per un particolare appartamento.

Il regolamento arriverà quest’anno

Finora, lo stato estone ha trattato le piattaforme simili ad Airbnb in modo più indulgente rispetto, ad esempio, al ride-sharing di tipo Bolt: non è stata stabilita alcuna legge separata. Le cose stanno per cambiare. Il 20 maggio 2026 è entrato in vigore il regolamento dell’Unione Europea secondo il quale devono essere raccolti i dati sugli affitti a breve termine e gli appartamenti non registrati non possono più essere offerti sulle piattaforme. Rask stima che la raccolta dei dati sarà eventualmente seguita da altri requisiti nazionali, ad esempio nel caso dei requisiti di sicurezza antincendio e di evacuazione.

Altre città europee hanno già preso provvedimenti: ad Amsterdam in alcune zone si possono affittare appartamenti per brevi periodi fino a 30 notti all’anno, a Barcellona si prevede di abolire tutte le licenze per gli appartamenti turistici entro il 2028 e a New York vige un severo obbligo di registrazione per le piattaforme. L’Associazione degli hotel e ristoranti estoni ha più volte chiesto un approccio simile, ma ammette che finora l’attenzione dei politici non ha portato a reali cambiamenti.

Secondo Rask, oltre alla regolamentazione, in Estonia arriveranno anche soldi pubblici dall’Unione Europea, che potranno sostenere, ad esempio, la ricostruzione di edifici adibiti ad uffici vuoti in immobili in affitto a prezzi accessibili nel centro di Tallinn – un passo che a sua volta competerebbe con il mercato attuale e influenzerebbe i prezzi.

“Secondo uno studio commissionato dal Ministero dell’Economia e delle Comunicazioni, potrebbe accadere che l’aumento degli affitti a breve termine [võib] in alcune regioni, per ridurre l’offerta di immobili in affitto a lungo termine e per esercitare una certa pressione sui prezzi delle case”, ha detto Kristina Jerjomina, responsabile del turismo presso il Ministero dell’Economia e delle Comunicazioni, rispondendo ad una domanda sulla situazione. “Allo stesso tempo, lo studio non fornisce motivi per concludere che gli affitti a breve termine siano la ragione principale dell’aumento dei prezzi degli affitti o di acquisto a lungo termine in tutta l’Estonia. Secondo le stime, il suo impatto è piuttosto limitato e concentrato principalmente nelle regioni con una maggiore attività turistica.»

“Pertanto, lo studio non ha proposto misure di intervento separate a livello nazionale che sarebbero specificamente mirate a influenzare i prezzi delle case limitando gli affitti a breve termine. Quando si considerano possibili misure, si dovrebbero prendere in considerazione le differenze regionali e si dovrebbe valutare la loro proporzionalità e l’impatto sia sul mercato immobiliare che sull’ambiente imprenditoriale”, ha detto Jerjomina.

La storia di Airbnb e di altri affitti a breve termine in Estonia non rientra in una semplice narrazione. I dati mostrano un mercato in crescita, che ha superato da tempo il livello pre-pandemia, e una chiara concentrazione nel centro storico di Tallinn e nel segmento dei piccoli appartamenti nel centro città, ma allo stesso tempo non vi è alcuna prova chiara che questo sia da solo a guidare l’aumento dei prezzi degli affitti estoni. Lo studio commissionato dal Ministero fornisce una valutazione cauta e regionale piuttosto che un allarme. È questa discrepanza – forti segnali strutturali da un lato e una modesta posizione ufficiale dall’altro – che rende l’argomento una questione politica difficile: se l’impatto è “limitato e regionale”, è sufficiente l’obbligo di raccolta dati entrato in vigore il 20 maggio, o il centro storico di Tallinn ha bisogno di un insieme di regole più ristretto, seguendo l’esempio di Amsterdam o Barcellona? La risposta a questa domanda determinerà se l’Estonia seguirà la tendenza europea più ampia, secondo cui le città si stanno muovendo verso una regolamentazione più severa, o se l’approccio qui rimarrà, come è stato, piuttosto mite e reattivo.