Ho controllato gli appartamenti nell’area metropolitana di Espoo (Matinkylä, Niittykumpu, Tapiola) su Scorciatoia e ho provato a confrontare il lato finanziario dell’acquisto con quello dell’affitto.
Ho creato un semplice foglio Google (link sotto) e in ogni scenario che provo, l’affitto vince sempre finanziariamente. Quindi vorrei sapere se mi manca qualcosa o se ci penso in modo sbagliato.
Link al foglio Google (sentiti libero di controllare la formula o copiarla per giocare da solo)
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1MbYAtIlQxsme_CJji_8V07xT2XNszWCmLEtfz3anbDA/edit?gid=115147388#gid=115147388
Le mie ipotesi (fammi sapere se la mia ipotesi è valida)
- Cerco un appartamento con 2 camere da letto, di circa 55–80 m².
In caso di noleggio:
- Affitto circa 1.400€/mese, cauzione 2 mesi (~€3.000).
- L’affitto aumenta del 2% all’anno.
- Investo ciò che risparmio in ETF e azioni statunitensi con un rendimento annuo al netto delle tasse del 7% circa.
Se acquisti:
- Prezzo appartamento: ~€400.000.
- Acconto: 5% (€ 20.000). Sono l’acquirente di una casa per la prima volta, quindi posso prendere un mutuo del 5% se lo desidero.
- Imposta di trasferimento: 1,5% (€ 6.000).
- Spese bancarie/amministrative: ~€2.000 totali.
- Mutuo: Euribor a 12 mesi + margine dello 0,4% (quindi ~2,5% ora).
- Spese di mantenimento: 238€/mese.
- Bene, considerazione capitale
- Il valore degli appartamenti aumenta dello 0,5% all’anno (sulla base dei dati recenti sull’indice delle abitazioni).
- Costo di vendita: 2%.
- Durata del prestito: 25 anni.
- Piano: vendere dopo 5 anni.
Scenario di affitto:
- Canone totale pagato: ~€87k.
- Contanti anticipati (che non ho speso per l’acquisto, vedi Acquista scenario per vedere il pagamento anticipato pari a ~€28k, posso investirlo) cresce fino a ~€39k dopo 5 anni.
- Risultato netto: circa –€45k (negativo 45k).
Scenario di acquisto:
- Pagamento mensile per mutuo: € 1.704,74 (il calcolatore Nordea mostra più o meno lo stesso importo https://www.nordea.fi/en/personal/our-services/loans/home-loans/what-does-a-home-loan-cost.html#/controlla il foglio di Google per la formula)
- Pagamento mensile: 1.945 € (mutuo + manutenzione).
- Valore dell’appartamento al momento della vendita: € 410.100,50
- Costo di vendita: 2% (8202,01 EUR)
- Prestito residuo dopo 5 anni: € 321.708,68 (vedi foglio google per la formula)
- Totale pagato: ~€144k.
- Dopo la vendita (con rivalutazione + restituzione del prestito): rimborso in contanti di ~€80k.
- Risultato netto: circa – 64 mila euro (negativo 64k)
Quindi l’affitto batte ancora l’acquisto di circa 20.000-25.000 € dopo 5 anni.
Se i miei calcoli sono corretti, allora l’affitto sembra sempre essere meglio dal punto di vista finanziario.
COSÌ perché la gente compra ancora appartamenti a Espoo?
Anche per gli investimenti (acquisto di un appartamento e locazione), i rendimenti non sembrano essere migliori di quelli ottenuti investendo gli stessi soldi in ETF o azioni.
So che l’acquisto ti dà stabilità e “è tuo”, ma dal punto di vista puramente finanziario, cosa mi manca qui?
Buying vs. Renting in Espoo metro region: help me understand why renting always looks better?
byu/pexea12 inFinland
di pexea12
3 commenti
So you do all of that math just to prove that if you sell your house in 5y, instead of rent, its not a financially win?
Let’s say buying is a win, everybody gonna just buy house and resell in 5y, then everybody gonna be rich and Finland gonna be richest nation in planet
Think of buying the house to live, instead of getting profit out of it. There you go, that’s why buying is better.
Buying car is biggest financial waste, why people kept buying?
I think renters also pay lower home insurance fees compared to owners, plus even in a relatively new apartment there’s always something in upkeep costs which as a renter would be covered by your landlord.
I guess it’s possible you’ll come out on top as a renter. There are interesting numbers from Canada on [Ben Felix’s Youtube channel](https://www.youtube.com/watch?v=j4H9LL7A-nQ), mirroring your calculations. Even in Canada’s housing market, which has had exceptionally strong increase in housing values, renters win in terms of wealth accumulation, assuming they put the the money saved on total long-term housing costs (including condo fees, mortgage, upkeep, insurance, etc.) into a low-cost stock index fund.
That’s because once *everything* is factored in, renting tends to be just a bit cheaper, and even in places like Canada or San Francisco etc. with internationally exceptional increase in housing prices, it’s ultimately unimpressive compared to the long-term return of the stock market.
With all of the above, the critical caveat is that you MUST then put the money saved in the stock market (at low costs). Home owning can be useful for many people because it’s essentially forced saving, which people might otherwise not do despite their best intentions.
Personally, I still prefer to be a home owner, but it’s mainly for the stability: I know my family can stay long-term in the home of our choosing.
Well, that’s the Espoo/Helsinki price for you 😀 I have a 87m2 apartment in Vantaa, 3 years old. If I rent that apartment, it will cost around 1300-1400 (cheapest I can find is 1200 but very old) per month in the same area. And if I buy the same size apartment in the same area, I’m paying around 1500 (hoitovastike + interest + principal). I did similar calculation when I was about to buy this new apartment, and decided to just buy it. If I want to move somewhere else few years from now, I can just rent it out.
Next door is my kid daycare, school is about 1km, took me about 25mins to go to the center. 24/7 K-city is within 10min driving.
I am not sure where you find an apartment selling for 400k but only 1k4 in rent, can you give an example of the apartment on sale and the rental one? For example, in Tikkurila, near the train station, 85+m2 apartments are going for 350k+, and rent is around 1k7-1k8 last time I checked. So the rent usually correlates with the price of the apartment.