Qualche tempo fa scrissi qui che avevo cominciato a cercare un appartamento sul mercato secondario. Lì mi sono lamentato delle sanguisughe sotto forma di agenti immobiliari. Dopo alcuni mesi, trovo che l’intero mercato e il processo siano così scadenti che è più difficile trovare qualcosa di più incasinato.
Mi ero illuso che fossero gli agenti immobiliari a inquinare maggiormente questo mercato con le loro commissioni gratuite. Tuttavia sono rimasto sorpreso quando recentemente sono apparse diverse offerte nella zona che mi interessava, senza intermediari, direttamente dai proprietari. Si è scoperto che la loro disconnessione dalla realtà non era inferiore a quella degli intermediari. I prezzi di offerta che presentano sono astronomici. Fino a PLN 120.000 in più rispetto alla transazione media (grazie Deweloperuch.pl za te dane :D).
Questi appartamenti sono fermi ormai da 3 mesi e sono ancora invenduti. Lo spazio di negoziazione che hanno è forse dell’1-2%.
A volte penso che preferirei pagare un margine dell’1-2% all’intermediario, perché anche lui vuole chiudere rapidamente la transazione e talvolta riesce a convincere il proprietario che non ha senso restare in gioco.
Per riassumere, questo sport è solo per i giocatori più tenaci.
Qual è la tua esperienza con l’acquisto diretto dai proprietari? 🙂
Kupno mieszkania w Polsce odc. 2137 (przez pośrednika vs bezpośrednio od właściciela)
byu/Rotting-Beetle inPolska
di Rotting-Beetle
15 commenti
Ze w czasach inflacji ( rozumianej jako czasach niepewnosci i ewentualnej inflacji)ludzie wyceniaja mieszkania na cene juz po inflacji, inaczej wola trzymac przez okres inflacji.
Ludzie wystawiają za cenę z kosmosu bo wcale im się nie spieszy ze sprzedażą, albo nawet nie planują za bardzo sprzedaży, liczą że jak trafi się naiwniak to nieźle zarobią.
Oczywiście, rynek zawsze był pełen sprzedających, którzy wystawiają rozmaite “perełki inwestycyjne”, w których 50% ceny to ich wartość sentymentalna dla sprzedającego.
To się nie wyklucza z korzystaniem z pośrednika, bo typowy pośrednik ma wywalone na cenę. Przyjmuje możliwie dużo nieruchomości do wystawienia i czeka. Nie spieszy mu się, bo przecież nie traci czasu na nieruchomość już wystawioną. Nie jest też tak, że czeka aż się sprzeda jedna, żeby się zająć kolejną. Nie ma co zrażać do siebie sprzedającego przez naciskanie na obniżenie ceny, więc po prostu czeka aż się trafi ktoś, kto będzie akurat koniecznie chciał kupić w danym miejscu.
Czyli możesz i przepłacić za mieszkanie, i zapłacić 5% marży pośrednikowi (bo weźmie 2,5% od Ciebie i 2,5% od sprzedającego, a to przecież ostatecznie wszystko z Twojej kasy).
Bardziej skuteczni w obniżkach są pośrednicy na wyłączność, ale oni mają wyższe prowizje (niby płaci sprzedający, ale przecież jakby nie płacił 6% prowizji, to by więcej zszedł z ceny).
Ja akurat kupiłem z pośrednikiem. Próbowałem wcześniej 3 razy bezpośrednio, ale:
1. znajomy się skontaktował jak już mieliśmy wszystko załatwiać i przeszło obok
2. a ja to w sumie jednak nie sprzedaje, może w przyszłym roku
3. a jednak nie, wymienię się z siostrą i nie sprzedaje
Z pośrednikiem wszystko poszło sprawnie, ale i tak bolało że trzeba płacić dodatkowo.
W sumie fajnie było by kupić bezpośrednio i się dogadać, ale życie pokazało że jeszcze fajniej jednak kupić fajne mieszkanie i po prostu wpisać prowizję w koszty całego przedsięwzięcia.
Cieszę się że mam to za sobą, nikomu nie polecam szukania i kupowania mieszkania.
Ile mieszkań widziałem i ile ofert przejrzałem sam nie zliczę.
Z kupowaniem pozytywne doświadczenia. Negocjacje chwilę trwały, sumarycznie dużo nie zbiliśmy, bo chyba jakieś 6% jak dobrze pamiętam. Równocześnie negocjowaliśmy kilka innych mieszkań z pośrednikami i bez i ja nie widzę większej różnicy. Cenę zaproponowaną pośrednikowi i tak musi zaakceptować właściciel z reguły. Z tym, że osobiście to jest szybka piłka, a przez agenta zabawa w głuchy telefon. Jeden właściciel od razu powiedział, że on to już ma 2 chętnych na to mieszkanie (czy to była prawda to nie wiem ale na tym skończyliśmy “negocjacje”).
Po kupnie pierwszego mieszkania (i pewnie ostatniego) jeśli chodzi o ubiegły rok, to już na pewno wiem że jak będę kiedykolwiek zmieniał na nowe/inne mieszkanie.
To w 100% będę zakładał że jest do generalnego remontu nie ważne w jakim będzie stanie. Najlepiej wszystko wyje*”ć w zrobić na nowo po swojemu i mieć święty spokój i bez niespodzianek.
Kupujący są przyzwyczajeni do tego, że jak mają kasę to zawsze da się daną rzecz kupić jak jest wystawiona na sprzedaż. Bo tak to działa w większości przypadków w handlu który jest profesjonalny: klik w internecie i jest albo bierzesz towar z półki i płacisz przy kasie.
Ale przy nieruchomości tak nie jest. To jest cały teatr sprzedającego. Sprzedającym najczęściej jest człowiek niepewny, zmieniający zdanie, nie wiedzący czego chce, żyjący mitami. Widac że nie chce sprzedać po prostu jak daje takie ceny. On chce sprzedawać a nie sprzedać. Ile razy ja już mówiłem, dobra, to daje cenę z ogłoszenia, co się musi stać żebyśmy jutro szli do notariusza. A mi na to sprzedający, że to trzeba na spokojnie, chyba za małą cenę powiedział, jak teściowa że Stanów wróci to się naradzą i powiedzą potem, takie dobre mieszkanie pójdzie w obce ręce, a kto będzie mieszkał potem, bo on chce dobre wrażenie zrobić na starych sąsiadach.
Szkoda czasu na takich, trzeba uznać że to nie jest na sprzedaż mimo oferty. Pośrednik nie ma nic do tego.
Właściciele to w ogóle jest temat na serial, ludzie którzy sprzedają mieszkanie do generalnego remontu za cenę droższa niż u dewelopera, i motywują to tym że przecież tu i tu trzeba robić remont – no tak, tylko w ich rupieciarni jeszcze trzeba wywieźć kupę gruzu. Albo nie mówią całej prawdy o mieszkaniu, licząc na to że nie wiem, ktoś pojedzie, zobaczy i się zachwyci? Z tym że często te mieszkania mają takie wady że są po prostu dla jakiegoś wyjątkowego amatora takich dziwnych układów, okien nad ruchliwa drogą, przeróbek typu szafa w łazience (zabudowana) czy coś takiego czego nie ma w ogłoszeniu albo na dzwonisz pytać na co wychodzą okna? Właściciel twierdzi że na zieleń. Okazuje się że faktycznie, pod balkonem rośnie zielony krzak, a zaraz dalej ruchliwa droga i się potrafi wykłócać że przecież mówi prawdę. I tak, widzę że te ogłoszenia potem wiszą po parę miesięcy a na koniec trafiają do agencji…
Mam wystawioną działkę budowlaną za 200% jej wartości. Nie chce jej sprzedać, bo chcę się tam wybudować. Jak ktoś mi za nią przepłaci, zmienię miejsce budowy. Nie rozumiem, po co rant na ceny. Jednym zależy na rozsądnej sprzedaży (i tu ponownie, sprzedawałem mieszkanie po mocno zaniżonej cenie bo potrzebowaliśmy wkład własny na już) i są Ci co chcą zarobić.
Owszem, pośrednikowi też zależy na szybkim zamknięciu. I działa to w obie strony. Mi jako kupującemu pośrednik kłamał w żywe oczy na temat legalności instalacji gazowej w mieszkaniu, dostępności miejsc parkingowych i te pe. Potem okazuje się, że ktoś inny złożył ofertę, ale jak jednak nie jestem zainteresowany, to nie tylko nie ma tamtej oferty, ale i da się obniżyć cenę.
“Wolę już zapłacić 1-2% marży” to też generalnie marzenie ściętej głowy, a przynajmniej kilka lat temu prawie wszyscy w moim mieście śpiewali sobie maksymalną dopuszczalną stawkę, czyli 3.69% za pośrednictwo, sporadycznie do negocjacji jeśli dane mieszkanie jest dostępne u różnych pośredników równocześnie.
>Nawet o 120000 zł wyższe niż przeciętne transakcyjne (dzięki [Deweloperuch.pl](http://deweloperuch.pl/) za te dane 😀 ).
Te mieszkania wiszą im już tak 3 miesiące i dalej są niesprzedane. Pole negocjacyjne jakie rysują to może 1-2%.
czyli płacą za czynsz do tysiąca pewno, a potencjalnie mają do ugrania 120k. Niektórych stać na to.
cena z kosmosu jest bo mieszkanie to nie auto nie zardzewieje, a i podatek mniejszy. Gdyby było jak z autami to byśmy widzieli to co teraz się dzieje z po górce covidiwej na rynku aut gdzie każdy wali promocjami do klientów byle się pozbyć
akurat sam sprzedaję mieszkanie i cholera mnie bierze akurat tak od kupujących jak i od pośredników. Jedni już, już się witają z gąską, by tuż przed umową przedwstępną wymyślić coś z kosmosu i odwołać zakup, albo piszą dzwonią zachwycają się nawijają tak tydzień, i nagle cisza. drudzy, pośrednicy – nawlekają makaron na uszy, chcą brać prowizję i ode mnie i od kupującego (wtf?!) i jeszcze mnie przekonują, że będą negocjować żeby mi było najlepiej (hehe), jak się podpisze umowę (z dwoma podpisałem na krótki czas testowo), to plonk, nic się nie dzieje, pewnie odfajkowali, że zdobyli klienta, 3 stówki premii z biura i fajrant, zero klientów, mimo wcześniejszych zapewnień, że mają wielką bazę chętnych, którzy aż się wyrywają by inwestować. tak więc nic nie jest to takie czarno-białe.
wiadomo, sprzedający chce sprzedać jak najdrożej, kupujący jak najtaniej – kwestia negocjacji. Jakby między kupującego a sprzedającego wszedł pośrednik, to by każdy na tym stracił (poza pośrednikiem), niestety mam wrażenie, że kupujący są na bakier z matematyką, często wolą negocjować bardzo nisko, choć mogliby policzyć, że mniejszy upust bez pośrednika wyjdzie im tak taniej, niż większy upust z pośrednikiem.
U nas poszło gładko – chyba za dwa tygodnie po ich wystawieniu ogłoszenia mieliśmy podpisaną wstępną umowę (mieli pośrednika ale takiego naprawdę spoko). Wcześniej przez dwa lata co tydzień analizowałam nowe ogłoszenia i śledziłam je za pomocą tabelki z cenami itp. Było wcześniej jedno mieszkanie o nieco przeszacowanej cenie z wkurzającym pośrednikiem, ale mimo tego że długo wisiało to nie chcieli zejść z ceny, więc ostatecznie odpuściliśmy.
Kupowałam przez agenta nieruchomości, agencja działa od wielu lat, bazuje głównie na stałych klientach. I powiem szczerze, po kilku januszach “bez posrednikow” ze nigdy nie sprzedam i nie kupię mieszkania bez mającej renomę agencji nieruchomości. Ile to nerwów i stresow odejmuje… Plus ich notariusz wziął za wszystko tak małe pieniądze ze oni sami byli zaskoczeni XD gdybym miała wszystko załatwiać sama to bym oszalała a za notariusza zapłaciła 4x tyle. A tu moglam zadać 100 pytań z cyklu “przepraszam ze jestem debilem co sie nie zna i nie rozumie kolejnego e-maila ale no… wyjaśnijcie mi to blagam” I wyjaśniali jak debilowi 😅