Informazioni sui prezzi reali degli appartamenti a Skopje

TL;DR: Non devi fidarti delle agenzie. Attraverso una richiesta di accesso gratuito alle informazioni (FIA), puoi ottenere i prezzi esatti di tutti i contratti di compravendita presenti nel Catasto per un certo periodo e fare tu stesso un’analisi realistica.

Recentemente vedo sempre più post in cui le persone si chiedono se i prezzi degli appartamenti a Skopje siano reali o se si tratti di una “operazione psicologica” delle agenzie in cui pubblicizzano artificialmente un prezzo molto più alto. Dato che sono diversi mesi che cerco appartamento, anch’io ero interessato alla stessa cosa, quindi ho deciso di andare a fare qualche analisi io stesso.

Ho iniziato per impostazione predefinita con lo scorrimento infinito su Advertisement5 e Market3, analizzando aggregatori come cenakvadrat.com ecc., ma niente di tutto questo fornisce un quadro dettagliato di chi sia il giusto prezzo concordato tra venditore e acquirente.

Il problema con i rapporti ufficiali

Catasto pubblica relazioni annuali, semestrali e trimestrali sui prezzi immobiliari. Esistono statistiche a livello comunale (numero di appartamenti venduti, prezzo minimo/massimo e medio). I resoconti sono qui: Collegamento

Ma analizzando questi dati ho visto che sono un po’ “inutili”. Il “prezzo minimo al metro quadrato” è spesso intorno ai 300 euro. Questo è un chiaro segno dell’economia sommersa nel nostro Paese, contratti in cui viene firmato un importo minimo per pagare una tassa più bassa e il resto va in contanti.

Ho chiamato Catasto per chiedere come calcolano quel “prezzo medio” e mi hanno confermato che lo è media pura. In un paese con un’economia grigia e lupina, una semplice media non è sufficiente per un quadro realistico. Ecco perché è fondamentale conoscere la differenza:

• Media (Media Aritmetica): Si ottiene sommando tutti i prezzi e dividendoli per il numero degli appartamenti. Il problema è che se si hanno 10 appartamenti venduti a 1.600 euro e un solo contratto “fittizio” da 300 euro, quel contratto abbassa artificialmente la media e dà l’impressione sbagliata che la piazza sia più economica di quanto non sia in realtà.
• Mediano: Questo è il valore “centrale” nell’array. Se ordini tutti i prezzi di vendita dal più basso al più alto, la mediana è il prezzo che si trova proprio nel mezzo. È molto più resistente ai valori “non realistici” (come quelli di 300€), perché non somma tutti gli importi, ma vede solo la posizione. Se la mediana è molto più alta della media, sai che le statistiche sono “offuscate” da contratti fittizi molto economici.

Come ho ottenuto i dati?

Quasi per caso, girovagando per il sito web del Catasto e utilizzando gli strumenti di intelligenza artificiale per l’analisi giuridica, ho scoperto che posso effettivamente inviare una richiesta al Catasto in base a La legge sul libero accesso all’informazione pubblica (ZSPIJK) e ottenere i giusti prezzi dai contratti.

Lungo la strada mi sono imbattuto factum.mk (assistente legale macedone AI) che mi ha aiutato a mettere insieme la richiesta. L’ho inviato a Catasto e ho ottenuto con successo i dati su tutti i contratti di vendita in Comune di Karposh per il quarto trimestre del 2025. Totale 94 transazioni.

Il processo e il prezzo

Sfortunatamente, secondo factum, non mi è consentito ridistribuire (pubblicare) pubblicamente i dati grezzi che ho ottenuto e onestamente non voglio finire nei guai, ma posso dirti il ​​processo in modo che tu possa capirlo da solo:

1. La richiesta è presentata al dipartimento per la valutazione di massa degli immobili (collegamento)

2. Per ogni contratto di acquisto viene pagato un importo di 50 denari (più una somma forfettaria di 200 denari).

3. Dopo qualche giorno ti rechi al Catasto per ritirare i tuoi dati stampati.

Conclusione

La mia interpretazione dopo aver analizzato questi 94 contratti: i prezzi sul mercato sono quelli che sono, non c’è un’enorme “bolla” che scoppia immediatamente, ma sono comunque inferiori di circa il 10% rispetto ai prezzi che vedrai sugli aggregatori come cenakvadrat.com.

Spero che questo aiuti qualcuno che si trova nella stessa situazione con la ricerca di un appartamento!

La richiesta che ho presentato al catasto:

OGGETTO: Richiesta di accesso alle informazioni pubbliche

A: Agenzia Catasto Immobiliare

Richiesta di accesso ai dati sui prezzi per la compravendita di appartamenti nel Comune di Karpos per il quarto trimestre 2025

Caro,

Con questa richiesta, in conformità con la Legge sul libero accesso alle informazioni pubbliche (ZSPIJK), richiedo l’accesso ai dati relativi ai prezzi di acquisto e vendita di appartamenti nel Comune di Karposh per il quarto trimestre del 2025.

Nello specifico, sto cercando dati da Il registro dei prezzi e degli affittiche è gestito dall’Agenzia del Catasto Immobiliare. Questi dati si riferiscono ai prezzi immobiliari contenuti nella base giuridica per le transazioni immobiliari.

La richiesta è relativa alle seguenti informazioni (senza divulgare dati personali di persone fisiche): * Data della transazione
* Costo della transazione
* Zona dell’appartamento
* Posizione (comune catastale, insediamento/via, ma senza numero specifico di edificio o appartamento che ne consenta l’identificazione) * Tipo di proprietà (stato) * Stato (vecchio edificio o appartamento di un investitore/nuova costruzione)

Sottolineo che la richiesta è di dati quali non contengono dati personali delle persone fisiche. I dati dovrebbero essere anonimizzati o pseudonimizzati in misura tale da non consentire l’identificazione dei soggetti. Se ci sono dati che potrebbero essere considerati personali, dovrebbero essere esclusi o trattati di conseguenza.

Scelgo che la modalità di ulteriore comunicazione con il titolare dei dati sia la seguente elettronicamente.

Sinceramente,
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