Prezzi dei terreni agricoli

Sono interessato all’acquisto di un piccolo appezzamento agricolo nelle vicinanze di Lubiana, ma non riesco a decifrare i prezzi. Il range va letteralmente da 1,5 a 60 e oltre euro/mq, per cui anche per terreni molto vicini e della stessa qualità possono verificarsi multipli del prezzo.

Capisco che in alcuni luoghi si prevede che in futuro la destinazione dei terreni diventi edificabile, ma questo non spiega tutte queste differenze.

Inoltre, i prezzi sono generalmente molto più bassi se si guarda la valutazione GURS o i registri del mercato immobiliare (https://eprostor.gov.si/ETN-JV/). In quest’ultimo caso si vede che i prezzi contrattuali effettivi degli acquisti e delle vendite effettuati negli ultimi sei mesi per la maggior parte dei dintorni di Lubiana ammontano a ca. 6 euro/m2, a Barje addirittura 1,8 euro/m2.

Quindi abbiamo esempi dell’offerta attuale, ad esempio:

1. Dobrunje, 2000 m2, 50 eur/m2 (la maggior parte dei terreni a Dobrunje hanno questo prezzo, sebbene tutti i terreni agricoli siano della migliore qualità e non siano edificabili)

2. Bukovica vicino a Vodice, 2184 m2, 12 eur/m2

E il Barje, dove la costruzione spesso non è un’opzione e dove tutti questi terreni sono della stessa qualità e anche relativamente vicini tra loro:

1. Piano, 5974 m2, 1,9 euro/m2

2. Bevke, 14198 m2, 2,1 euro/m2

3. Piano, 1895 m2, 4,2 euro/m2

4. Dol pri Borovnica, 6557 m2, 6,5 euro/m2

5. Črna vas, 6204 m2, 8 euro/m2

6. Piano, 2282 m2, 20 euro/m2

Per poter procedere all’acquisto devo avere un’idea di base su come valutare i terreni, ma il divario tra i prezzi di mercato e la valutazione GURS, ovvero i prezzi realizzati delle botti, è così grande che non so cosa impostare come punto di partenza.

Qualcuno ha esperienza con questo?